El Decreto 31/2024 y la nueva regulación de las viviendas de uso turístico en Andalucía
El Decreto 31/2024, de 30 de enero, ha modificado significativamente el régimen de las viviendas de uso turístico (VUT) en Andalucía, actualizando el Decreto 28/2016 original e incorporando nuevos requisitos sobre capacidad, prestaciones, accesibilidad y régimen sancionador. Las novedades más relevantes incluyen el endurecimiento de los requisitos mínimos de habitabilidad (especialmente sobre baños y ventilación), la introducción de límites a la capacidad máxima por habitación, la exigencia de medidas de accesibilidad en determinados supuestos, y un régimen sancionador renovado para los incumplimientos. Las viviendas con licencia anterior al decreto deben adaptarse a los nuevos requisitos en un plazo transitorio. Este artículo desarrolla las novedades del decreto, los plazos de adaptación, las consecuencias del incumplimiento, y los pasos prácticos para que los propietarios cumplan con la nueva normativa. Recomendamos contar con asesoramiento de nuestro despacho dedicado a la normativa de licencias turísticas.
Origen y contexto del Decreto 31/2024
El Decreto 31/2024 forma parte del esfuerzo del gobierno andaluz por ordenar el sector del alquiler turístico, que ha crecido exponencialmente en los últimos años y ha generado tensiones en los mercados inmobiliarios urbanos, en la oferta hotelera tradicional, y en la convivencia vecinal. La regulación anterior, basada en el Decreto 28/2016, había quedado superada por la realidad del mercado y por las nuevas necesidades de protección del consumidor turístico, de seguridad, y de accesibilidad.
El decreto se enmarca en una tendencia europea y española hacia una regulación más estricta del alquiler turístico, que se ha plasmado también en la Directiva (UE) 2024/1028 sobre el Registro Único de Arrendamientos. La normativa autonómica y la normativa europea se complementan: el Decreto 31/2024 regula los aspectos materiales y de servicios del alquiler turístico en Andalucía, mientras que la normativa europea regula el registro y la transparencia. El detalle del decreto consolidado se aborda en nuestra guía consolidada del Decreto 28/2016 actualizado.
Requisitos mínimos sobre baños y capacidad
Una de las novedades más relevantes del Decreto 31/2024 es el endurecimiento de los requisitos sobre baños. La regla general es que las viviendas turísticas con más de cuatro plazas deben disponer de al menos dos baños, y que la proporción mínima es de un baño por cada cuatro plazas. Esta regla supera las exigencias del decreto original y obliga a algunas viviendas con licencia previa a reformas para cumplir con la nueva proporción. El detalle se desarrolla en nuestra guía sobre capacidad y baños en VUT.
Adicionalmente, el decreto establece capacidades máximas por habitación: el número de plazas declaradas no puede exceder de las que la habitación efectivamente permita según los metros cuadrados y la disposición. Esto pone fin a las prácticas de declarar capacidades excesivas (por ejemplo, una habitación de doce metros cuadrados con cuatro plazas en literas), que la inspección turística ha cuestionado en los últimos años. La revisión de la declaración de capacidad de las viviendas con licencia previa es uno de los pasos de adaptación más urgentes.
Equipamiento y prestaciones obligatorias
El Decreto 31/2024 actualiza la lista de equipamiento y prestaciones obligatorias de las VUT. Entre las novedades: obligación de proporcionar conexión a internet de calidad adecuada al uso turístico moderno; equipamiento mínimo de cocina (frigorífico, vitrocerámica o equivalente, microondas, menaje); equipamiento mínimo de descanso (camas con la calidad apropiada, ropa de cama suficiente); equipamiento de seguridad (extintor, detector de humo, instrucciones de emergencia en varios idiomas). El detalle del equipamiento obligatorio está en nuestra guía sobre equipamiento obligatorio en VUT.
El cumplimiento del equipamiento obligatorio se verifica en las inspecciones turísticas y los incumplimientos pueden ser causa de sanción. La adaptación de las viviendas con licencia previa al nuevo equipamiento puede requerir inversión adicional, que conviene planificar en el momento de la entrada en vigor de la nueva normativa.
Accesibilidad para personas con movilidad reducida
El Decreto 31/2024 introduce exigencias de accesibilidad para determinadas viviendas turísticas. La regla general es que las viviendas situadas en plantas accesibles (planta baja con acceso sin escalones, o plantas superiores con ascensor que cumpla los requisitos de accesibilidad) deben adaptarse a las necesidades de personas con movilidad reducida si superan determinada capacidad o se sitúan en determinados edificios.
La adaptación a las necesidades de accesibilidad puede incluir: anchura de puertas suficiente; baños con barras de apoyo y espacio de maniobra; ausencia de obstáculos en pasillos y zonas comunes; señalización adecuada. Estas adaptaciones pueden requerir obras importantes en viviendas no concebidas originalmente con criterios de accesibilidad. La normativa establece excepciones para viviendas en edificios protegidos o con limitaciones constructivas, pero la regla general es la exigencia de adaptación.
Acceso independiente: requisito ampliado
Uno de los requisitos clásicos de las viviendas turísticas en Andalucía es el acceso independiente, es decir, que los huéspedes puedan acceder a la vivienda sin necesidad de pasar por las zonas comunes del edificio en horarios o de manera que perturbe a los demás vecinos. El Decreto 31/2024 ha ampliado y precisado este requisito, exigiendo que el acceso sea efectivo, fácil, y sin interferencia con los demás propietarios. Las viviendas en edificios sin acceso independiente claro pueden ver su licencia cuestionada. Más detalle en nuestra guía sobre cancelación de licencia por defecto de acceso independiente.
La interpretación del requisito de acceso independiente ha sido objeto de varias instrucciones administrativas y de pronunciamientos judiciales. La situación más clara es la de viviendas con entrada directa desde la calle. La situación más problemática es la de viviendas situadas en pisos superiores que comparten escalera o ascensor con otras viviendas residenciales. Para estas últimas, el cumplimiento del requisito depende de las condiciones específicas del edificio y de las medidas adoptadas para minimizar la interferencia con los vecinos residentes.
Régimen sancionador renovado
El Decreto 31/2024 introduce un régimen sancionador renovado para los incumplimientos. Las sanciones se clasifican en leves, graves y muy graves, con cuantías que pueden alcanzar varios miles de euros por infracción. Entre las infracciones más sancionadas están: operar sin licencia o con licencia caducada; incumplir los requisitos mínimos de habitabilidad o de equipamiento; superar la capacidad declarada; no comunicar los datos de los huéspedes a las autoridades policiales; publicidad engañosa sobre las prestaciones de la vivienda.
Las sanciones más graves pueden incluir la cancelación de la licencia y la prohibición de obtener nueva licencia durante un período determinado. Para los propietarios profesionales con varias viviendas, una sanción muy grave puede afectar a todo el negocio. La importancia de cumplir con la normativa y de gestionar profesionalmente la actividad ha aumentado significativamente con el nuevo régimen sancionador.
Plazos de adaptación para viviendas con licencia previa
Las viviendas con licencia anterior al Decreto 31/2024 deben adaptarse a los nuevos requisitos en un plazo transitorio que varía según el tipo de adaptación: requisitos administrativos (actualización de declaración de capacidad, etc.) se aplican desde la entrada en vigor; requisitos materiales que requieran obras menores (instalación de detectores, equipamiento adicional) se aplican en un plazo de seis a doce meses; requisitos que requieran obras estructurales (adaptación de accesibilidad, modificación de baños) se aplican en un plazo más largo, normalmente entre dieciocho y veinticuatro meses.
Las viviendas que no se adaptan en el plazo transitorio pueden ver su licencia revocada o suspendida. La planificación de la adaptación con antelación al vencimiento del plazo es la mejor garantía de continuidad de la actividad. Los propietarios con varias viviendas deben priorizar las adaptaciones según el riesgo de inspección y la facilidad de implementación.
Diferencia entre VFT y VUT en el nuevo marco
El Decreto 31/2024 mantiene la distinción entre Viviendas con Fines Turísticos (VFT) y Viviendas de Uso Turístico (VUT), pero ha tendido a homogeneizar el régimen de ambas. Las diferencias residuales se refieren principalmente a la naturaleza de la propiedad (vivienda individual o vivienda de carácter profesional) y al régimen fiscal aplicable. Más detalle en nuestra guía sobre la adaptación de VFT a VUT.
Para los propietarios con licencias VFT anteriores al decreto, la cuestión es si su vivienda se mantiene como VFT bajo el nuevo régimen o si debe migrar al régimen VUT. La decisión depende de las características específicas de la actividad y de la propiedad. En la mayoría de los casos, la VFT se mantiene como tal con adaptación a los nuevos requisitos comunes. En algunos casos específicos (actividad profesionalizada con varias viviendas, gestión empresarial), la migración a VUT puede ser preferible.
Coordinación con la normativa estatal y europea
El Decreto 31/2024 se coordina con la normativa estatal (Ley 1/2025 sobre Registro Único de Arrendamientos) y con la normativa europea (Directiva 2024/1028). La coordinación se materializa en el Número de Registro de Alquiler (NRA), que las viviendas reguladas por el Decreto 31/2024 deben obtener en paralelo a su licencia turística autonómica. La adaptación al NRA es independiente de la adaptación a los requisitos materiales del Decreto 31/2024, y los dos procesos deben gestionarse en paralelo.
La coexistencia de las dos regulaciones (autonómica y nacional-europea) genera complejidad procedimental pero está siendo gestionada en la práctica con el desarrollo de procedimientos coordinados. Los propietarios deben estar atentos a los plazos y requisitos de ambas regulaciones y, en caso de duda, consultar con asesoramiento profesional especializado.
Pasos prácticos para adaptar una vivienda al Decreto 31/2024
Primero: revisión de la declaración de capacidad y de prestaciones para verificar la conformidad con los nuevos requisitos. Segundo: identificación de las obras o adaptaciones necesarias para cumplir con la nueva normativa. Tercero: planificación de las obras con presupuesto y calendario realista. Cuarto: ejecución de las obras con la documentación correspondiente. Quinto: actualización de la declaración responsable ante la Junta de Andalucía. Sexto: en paralelo, gestión de la obtención del NRA. Séptimo: actualización del equipamiento, prestaciones y comunicación con los huéspedes en línea con los nuevos requisitos. Octavo: gestión continuada del cumplimiento normativo para evitar sanciones. Para asesoramiento integral en la adaptación, contacta con nuestro despacho.
La adaptación al Decreto 31/2024 es ineludible para quien quiera mantener la actividad de alquiler turístico en Andalucía. La planificación cuidadosa y la asistencia profesional son la mejor garantía de un cumplimiento eficaz y de la continuidad del negocio.