El IVA en el alquiler turístico tras la Directiva (UE) 2025/516: el cambio que llega en 2028
La Directiva (UE) 2025/516, aprobada por el Consejo y publicada en el DOUE, modifica el régimen del IVA aplicable a las plataformas de alquiler turístico y de transporte. La normativa, que entrará en vigor el 1 de enero de 2028, obliga a las plataformas (Airbnb, Booking, Vrbo y similares) a actuar como sujeto pasivo del IVA en las operaciones de alquiler turístico realizadas a través de ellas cuando el propietario no esté identificado como empresario a efectos del IVA. El cambio afectará al precio que pagan los huéspedes y a la fiscalidad de los propietarios. Este artículo desarrolla las claves del nuevo régimen, los efectos esperados sobre los precios y la rentabilidad, las opciones de los propietarios para adaptarse, y los pasos a seguir antes de la entrada en vigor. Recomendamos contar con asesoramiento de nuestro despacho para temas de fiscalidad turística.
Origen de la directiva: el paquete VIDA
La Directiva (UE) 2025/516 forma parte del paquete VIDA (VAT in the Digital Age) de la Unión Europea, que actualiza el régimen del IVA para adaptarlo a la economía digital. El paquete VIDA incluye varias medidas: facturación electrónica obligatoria, registro único del IVA en la UE, y el régimen específico para plataformas digitales en sectores como el alquiler turístico y el transporte de pasajeros. El detalle se desarrolla en nuestra guía sobre el IVA en alquiler turístico tras la Directiva 2025/516.
La justificación del paquete es eliminar las distorsiones competitivas que existen entre los operadores tradicionales (hoteles, taxis) y los nuevos operadores digitales (plataformas de alquiler turístico, plataformas de transporte). Los operadores tradicionales aplican IVA al cliente final desde el primer euro; muchos operadores digitales no lo hacen porque sus propietarios o conductores no están identificados como empresarios a efectos del IVA. La directiva pretende nivelar el terreno de juego haciendo que las plataformas actúen como sujeto pasivo en estos casos.
Cómo funciona el nuevo régimen
A partir del 1 de enero de 2028, las plataformas de alquiler turístico actuarán como sujeto pasivo del IVA en las operaciones realizadas a través de ellas cuando el propietario de la vivienda no esté identificado como empresario a efectos del IVA. La plataforma facturará al huésped con IVA al tipo aplicable en el país donde se preste el servicio (es decir, donde está la vivienda). La plataforma ingresará el IVA recaudado al tesoro del país correspondiente.
El propietario continuará recibiendo su parte del precio (descontada la comisión de la plataforma y el IVA recaudado), pero ya no tendrá que facturar él mismo con IVA al huésped. Esto simplifica las obligaciones del propietario individual no profesional, pero también significa que el precio final al huésped incluirá el IVA, lo que puede afectar a la competitividad del alquiler turístico frente a la oferta hotelera.
Qué propietarios se ven afectados
El nuevo régimen afecta principalmente a los propietarios individuales no profesionales: personas físicas que alquilan una o pocas viviendas turísticas sin estar identificadas como empresarios a efectos del IVA. Para estos propietarios, hasta ahora, las operaciones no quedaban sujetas al IVA por aplicación del régimen general (los servicios de alojamiento turístico están sujetos pero pueden quedar exentos para particulares en algunos supuestos). El nuevo régimen elimina esta posibilidad cuando la operación se realiza a través de una plataforma.
Los propietarios ya identificados como empresarios a efectos del IVA (sociedades, autónomos con actividad turística declarada, etc.) no se ven directamente afectados por el nuevo régimen: continúan facturando con IVA al huésped y la plataforma no actúa como sujeto pasivo. La distinción entre propietario individual y profesional será por tanto crítica.
Efectos sobre los precios y la rentabilidad
El efecto sobre los precios depende de quién absorba el coste del IVA. Si la plataforma traslada el coste íntegro al huésped, el precio final aumentará en el importe del IVA (10% en España para servicios de alojamiento turístico). Si la plataforma o el propietario absorben parte del coste, el aumento será menor pero la rentabilidad del propietario se reducirá. La práctica real dependerá de la estrategia comercial de cada plataforma y de la elasticidad de la demanda.
En cualquier escenario, los propietarios deben anticipar el cambio y ajustar su modelo de negocio. Las opciones incluyen: aumentar los precios anticipadamente para mantener el rendimiento neto; profesionalizarse e identificarse como empresarios para gestionar directamente el IVA (lo que tiene sus propios costes administrativos); diversificar canales de comercialización para reducir la dependencia de las grandes plataformas.
La opción de profesionalizarse
Para propietarios con varias viviendas o con ingresos turísticos significativos, la profesionalización (alta como autónomo o constitución de sociedad) puede ser preferible al régimen de la nueva directiva. La profesionalización implica: alta en el IAE, alta en el RETA o régimen equivalente, declaraciones trimestrales y anuales del IVA, contabilidad formal, etc. Los costes administrativos son significativos pero pueden compensarse con la deducción del IVA soportado en los gastos de la actividad (mantenimiento, suministros, gestión).
La elección entre el régimen de la directiva (donde la plataforma actúa como sujeto pasivo) y el régimen profesional (donde el propietario es sujeto pasivo) depende del volumen de la actividad, del margen, y de la estructura de costes. Una simulación con datos reales permite identificar la opción más rentable. La asistencia profesional para hacer la simulación es modesta en coste y muy útil en valor.
Coordinación con la normativa española
La transposición de la directiva al ordenamiento español está en proceso de elaboración. La Ley General Tributaria y la Ley del IVA deberán adaptarse para incorporar las obligaciones de las plataformas como sujeto pasivo y para coordinar las obligaciones de los propietarios. La transposición debe estar completa antes del 1 de enero de 2028, con un período de adaptación que probablemente incluya orientación administrativa específica.
La transposición española puede incluir matices propios: definición precisa de "propietario individual no profesional", umbral para la profesionalización obligatoria, régimen transitorio, especificidades regionales en su caso. Conviene seguir el desarrollo normativo de cerca y actualizar la estrategia conforme se publiquen los detalles.
Implicaciones para las plataformas
Las plataformas (Airbnb, Booking, Vrbo, Tripadvisor, etc.) tendrán que adaptar sus sistemas técnicos y comerciales para gestionar el nuevo régimen. Implicaciones: recaudación del IVA al huésped al tipo aplicable en cada país; ingreso del IVA al tesoro del país correspondiente; identificación precisa del estatus del propietario (individual vs. profesional) para aplicar el régimen adecuado; comunicación con las autoridades fiscales.
El coste para las plataformas de implementar el nuevo régimen es significativo y se trasladará probablemente a las comisiones cobradas a los propietarios. Esto añade otra dimensión al efecto económico sobre los propietarios, que pueden ver no solo afectados por el IVA sino también por mayores comisiones de las plataformas.
Pasos prácticos para los propietarios
En los próximos meses (hasta 2028): seguir el desarrollo normativo español e identificar la fecha exacta de entrada en vigor. Hacer una simulación del impacto del nuevo régimen sobre el rendimiento neto. Evaluar la opción de profesionalización. Si se opta por la profesionalización, iniciar los trámites con antelación al 1 de enero de 2028 (alta en IAE, alta en RETA, etc.). Si se opta por mantener el régimen individual, prepararse para la actuación de la plataforma como sujeto pasivo. Ajustar los precios de comercialización para mantener el rendimiento esperado.
Las decisiones tomadas antes de la entrada en vigor pueden tener efectos duraderos. La inversión en planificación profesional es muy recomendable, especialmente para propietarios con varias viviendas o con ingresos significativos.
Efectos competitivos en el sector
El nuevo régimen tendrá efectos competitivos en el sector turístico. Los hoteles tradicionales y los apartamentos turísticos gestionados profesionalmente, que ya aplican IVA, ven mejorada su posición competitiva relativa frente a los pisos de propietarios individuales que pasarán también a aplicar IVA. La diferencia de precios entre las dos ofertas se reducirá, lo que puede redistribuir cuota de mercado.
Los destinos con mayor proporción de pisos individuales (como muchas zonas de la Costa del Sol) verán un impacto mayor que los destinos con oferta más profesionalizada. La adaptación del sector se desarrollará en los próximos años y los propietarios individuales que no se profesionalicen podrán encontrarse en una posición competitiva debilitada.
Conclusión y recomendaciones
La Directiva (UE) 2025/516 representa un cambio estructural en el régimen del IVA aplicable al alquiler turístico. Los propietarios individuales deben anticipar el cambio y planificar su adaptación con antelación al 1 de enero de 2028. Las opciones de adaptación (profesionalización, mantenimiento del régimen individual con ajustes de precio, diversificación) deben valorarse con asesoramiento profesional considerando las circunstancias específicas de cada propietario. La inversión en planificación es modesta en relación con los efectos económicos potenciales del cambio. Para una valoración personalizada, contacta con nuestro despacho.
El nuevo régimen es ineludible para quien continúe la actividad turística a través de plataformas digitales. La preparación adecuada permite gestionar el cambio sin disrupciones y mantener la rentabilidad del negocio. La pasividad es la peor estrategia: los propietarios que no se preparen verán reducirse su rendimiento y, potencialmente, su competitividad en el mercado.