Errores comunes que cometen los compradores internacionales al comprar una propiedad en España y cómo evitarlos
Los compradores internacionales de propiedades españolas cometen habitualmente los mismos errores, a pesar de la gran cantidad de asesoramiento profesional disponible. Los errores van desde los procesales (no obtener el NIE anticipadamente, aceptar al abogado del vendedor en lugar de uno independiente) hasta los sustantivos (infravalorar la propiedad en la escritura, ignorar las restricciones comunitarias al alquiler turístico, no hacer un testamento español). Algunos errores se corrigen fácilmente; otros tienen consecuencias permanentes. Este artículo identifica los diez errores más comunes que afectan a los compradores internacionales según nuestra experiencia, explica las consecuencias de cada uno y proporciona estrategias prácticas para evitarlos. Un abogado especializado en bienes raíces independiente y dedicado es la salvaguardia más importante contra la gran mayoría de estos errores.
Error 1: no contratar a un abogado independiente
El error más común es no contratar a un abogado independiente. Muchos compradores confían en el abogado recomendado por el vendedor, el promotor o el agente inmobiliario (normalmente un abogado que tiene una relación profesional continua con la parte recomendadora y cuya lealtad puede estar dividida). Un abogado independiente está contratado y actúa exclusivamente para el comprador, sin conflicto de intereses.
El costo de un abogado independiente es modesto (normalmente entre el 1% y el 1,5% del precio de compra) y el beneficio es sustancial. El abogado independiente lleva a cabo la debida diligencia, identifica cuestiones que una parte interesada podría pasar por alto y representa los intereses del comprador en la negociación. El comprador que ahorra en honorarios legales recurriendo al abogado del vendedor normalmente paga muchas veces más en problemas posteriores. Los motivos detallados se encuentran en nuestra guía sobre por qué necesita un abogado independiente.
Error 2: Iniciar la solicitud del NIE demasiado tarde
Iniciar tarde la solicitud del NIE es la causa más común de retrasos en las compras internacionales. El NIE es necesario para la escritura pública, pero la solicitud puede tardar entre 8 y 12 semanas a través de vías consulares. Los compradores que inicien la solicitud después de firmar el contrato de opción pueden encontrarse con que el NIE no esté listo en la fecha de cierre prevista.
La mitigación es iniciar la solicitud del NIE al comienzo del proceso de compra, generalmente a través de la ruta delegada por el abogado, que es más rápida y confiable. Las 2 a 4 semanas de la ruta delegada por un abogado se pueden acomodar dentro de la mayoría de los plazos de compra. El coste de la ruta delegada por un abogado es modesto (entre 200 y 400 euros) y la certeza de la fecha de entrega merece la pena.
Error 3: saltarse o apresurar la diligencia debida
Algunos compradores, deseosos de conseguir una propiedad en un mercado competitivo, se saltan o se apresuran a realizar la diligencia debida. Se paga el depósito de reserva, se firma el contrato de opción y se aborda la escritura pública sin una revisión exhaustiva del título, del estado urbanístico, del estado comunitario y de las deudas. Los problemas descubiertos después de la compra (hipotecas no reveladas, irregularidades en la planificación urbana, estatutos comunitarios restrictivos) son mucho más difíciles y costosos de abordar.
La mitigación es insistir en un período de debida diligencia adecuado (normalmente de 2 a 4 semanas) entre el contrato de reserva y el contrato de opción, con un informe escrito del abogado que identifique cualquier problema. El comprador puede entonces tomar una decisión informada sobre si proceder y en qué términos. Las 2 a 4 semanas de diligencia debida son el mejor seguro del comprador contra sorpresas posteriores a la compra.
Error 4: Infravalorar la propiedad en la escritura
La tentación de infravalorar la propiedad en la escritura pública (para reducir el ITP) es significativa pero la estrategia es en gran medida ineficaz y crea problemas. El sistema de valor de referencia regional significa que el impuesto no puede caer por debajo de un mínimo definido, independientemente del precio declarado. La infravaloración también reduce el valor de adquisición para el cálculo de la futura plusvalía, aumentando el impuesto sobre las plusvalías en una venta posterior.
La mitigación es declarar el precio real pagado. Las transferencias bancarias del comprador al vendedor deben coincidir con el precio declarado. Cualquier discrepancia entre el precio declarado y el precio real es una señal de alerta que puede atraer el escrutinio de las autoridades fiscales en un plazo de cuatro años. El consejo profesional es constante: declarar el precio real.
Error 5: Ignorar las restricciones comunitarias al alquiler turístico
Los compradores que planean utilizar la propiedad como alquiler turístico a veces ignoran los estatutos de la comunidad y las decisiones comunitarias recientes. Una propiedad con licencia turística aún puede estar sujeta a una prohibición comunitaria de alquiler turístico, particularmente bajo el régimen posterior a abril de 2025 que requiere autorización comunitaria. El comprador que proceda sin verificar la posición de la comunidad puede encontrarse con que la licencia queda inutilizable. La interacción entre la comunidad y la licencia turística se trata en nuestro artículo del sitio asociado sobre la prohibición comunitaria de las licencias turísticas.
La mitigación es verificar la posición de la comunidad antes de la compra: revisar los estatutos para detectar cualquier restricción, solicitar la certificación de acuerdos recientes y confirmar si se requiere y está disponible la autorización de la comunidad. Si la posición de la comunidad es restrictiva o incierta, el comprador debe reconsiderar si la propiedad es adecuada para el uso previsto.
Error 6: No hacer testamento en español
Muchos compradores internacionales no hacen un testamento español en el momento de la compra, dejando la disposición de la propiedad española a las reglas predeterminadas del Reglamento de la UE 650/2012. Para los compradores que se convierten en residentes habituales en España (normalmente aquellos que eventualmente se retiran a su propiedad española), la regla por defecto aplica las reglas españolas de heredero forzoso a todo el patrimonio, lo que rara vez es lo que el testador hubiera deseado.
La atenuante es hacer testamento español en el momento de la compra o poco después, eligiendo la ley de la nacionalidad del comprador. El coste es modesto (entre 60 y 120 euros por honorarios notariales) y la protección es sustancial. El testamento español sólo se ocupa de activos españoles y no interfiere con ningún testamento existente en el país de origen del comprador. La mecánica detallada se encuentra en nuestro artículo del sitio asociado sobre cómo hacer un testamento en español.
Error 7: elegir la estructura de propiedad incorrecta
La elección de la estructura de propiedad (propiedad personal, propiedad de empresas en España, propiedad de empresas en el extranjero) tiene importantes implicaciones fiscales y sucesorias. Muchos compradores optan por la propiedad personal sin considerar si la estructura de una empresa podría ser más eficiente para sus circunstancias. La elección equivocada puede resultar en impuestos continuos más altos, cumplimiento más complejo y dificultades en la sucesión.
La mitigación es discutir la estructura de propiedad con un abogado español y un asesor fiscal al inicio de la planificación de la compra, considerando la nacionalidad, residencia, uso esperado de la propiedad y planes a largo plazo del comprador. Para la mayoría de los compradores de artículos de uso personal, la propiedad personal es la opción adecuada. Para compradores de inversión con múltiples propiedades o para compradores de alto patrimonio neto, puede ser preferible una estructura de empresa.
Error 8: Presupuesto inadecuado para los costos de cierre
El coste total de la compra de una propiedad en España incluye el precio, el ITP (7-10% dependiendo de la región), los honorarios del notario, los honorarios del registro, los honorarios de los abogados, los costes relacionados con la hipoteca (si los hay) y los diversos costes incidentales. El total de todos los costos de cierre suele ser del 10 al 15 % del precio de compra. Los compradores que presupuestan sólo el precio de compra se encuentran sin fondos al momento del cierre.
La mitigación es presupuestar costos totales de cierre del 12 al 15% del precio de compra (más si se utiliza financiamiento hipotecario). El abogado proporciona una estimación detallada de todos los costes al inicio del contrato, y el comprador debe asegurarse de que los fondos estén disponibles en las cuentas apropiadas (banco español para ITP y notario; cuenta de cliente del abogado para los honorarios del abogado; cuenta bancaria para el precio).
Error 9: No comprender las obligaciones de propiedad vigentes
La propiedad inmobiliaria en España conlleva obligaciones continuas: IBI anual (impuesto municipal sobre la propiedad); IRNR (impuesto sobre la renta de no residentes) anual para no residentes; gastos de comunidad; costos de servicios públicos; en algunos casos, impuesto al patrimonio. Los compradores que no comprendan estas obligaciones pueden no cumplirlas, acumulando multas e intereses.
La mitigación es que el abogado o un contable español establezca los trámites administrativos vigentes en el momento de la compra: cuenta bancaria para domiciliaciones bancarias, domicilio fiscal para notificaciones tributarias, presentación anual del IRNR. Muchos abogados ofrecen servicios administrativos continuos para propietarios no residentes. El coste es modesto y garantiza que el propietario mantenga su buena relación con la administración española.
Error 10: Comprar sin ver la propiedad en persona
Algunos compradores internacionales, particularmente durante la era COVID, realizaron compras basándose únicamente en recorridos virtuales y visitas en línea. La propiedad puede verse muy diferente en persona, el vecindario puede tener características que no se ven en las fotografías y el estado puede ser peor de lo esperado. Comprar sin una visita en persona es un riesgo importante.
La mitigación es visitar la propiedad en persona antes de firmar cualquier contrato vinculante. El contrato de reserva se puede firmar de forma remota con la protección adecuada (depósito reembolsable si el comprador no está satisfecho después de la visita en persona), pero el contrato de opción sólo debe firmarse después de una inspección minuciosa en persona. El coste del viaje es modesto en relación con el valor de la compra y es el mejor seguro contra la compra de una propiedad equivocada.
Pasos de acción para evitar estos errores
Primero: contratar a un abogado inmobiliario español independiente desde el inicio del proceso de compra. Segundo: iniciar la solicitud del NIE con antelación, idealmente a través de la vía delegada por un abogado. Tercero: insistir en la debida diligencia con un informe escrito. Cuarto: declarar el precio real en escritura pública. Quinto: verificar las restricciones comunitarias antes de cualquier compra de uso turístico. Sexto: hacer testamento español en el momento de la compra. Séptimo: discutir la estructura de propiedad con asesores profesionales. Octavo: presupuestar de manera realista todos los costos de cierre. Noveno: disponer la administración en curso a través del abogado. Décimo: visitar personalmente el inmueble antes de cualquier compromiso vinculante. Para una consulta completa, contacte a nuestro equipo.
Los errores comunes de los compradores internacionales son bien conocidos y totalmente evitables con una orientación profesional adecuada. La inversión en asesoramiento independiente cualificado es la mejor protección contra los errores que pueden cometer cualquier comprador que proceda sin él. El costo del abogado es una pequeña fracción del costo de los errores que el abogado previene.
Enfoque práctico adicional
Los errores más caros en la compra internacional no siempre son evidentes: reservar demasiado pronto, confiar en promesas comerciales no documentadas, subestimar impuestos o suponer que el notario sustituye al abogado son fallos muy frecuentes. La mejor prevención es tratar la compra como una operación jurídica completa y no solo como una decisión de estilo de vida.
También es útil definir desde el principio quién coordina la operación y qué decisiones requieren revisión técnica. Sin un responsable claro del proceso, los compradores acaban mezclando consejos del agente, del banco, del vendedor y de internet, y eso suele generar incoherencias evitables.
Conclusión
En compraventas internacionales, la seguridad del proceso depende tanto del precio negociado como de la calidad de la revisión jurídica y fiscal previa.
Antes de reservar, firmar arras o cerrar la escritura, conviene revisar la operación con una visión conjunta de costes, plazos, uso previsto del inmueble y riesgos jurídicos reales.