Guía completa de la fiscalidad de no residentes con bienes en España (edición 2026)
Esta guía consolida en un único documento toda la fiscalidad española aplicable a personas físicas no residentes que mantienen vínculos económicos con España, principalmente la titularidad de bienes inmuebles. Cubre: el IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) sobre rentas inmobiliarias imputadas y reales; el IRNR sobre rentas del trabajo o de capital de fuente española; el Impuesto sobre el Patrimonio aplicable a no residentes sobre los bienes situados en España; el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones para no residentes que heredan o donan bienes en España; el régimen del 3% de retención en ventas inmobiliarias; la plusvalía municipal; el IVA en alquileres turísticos; el Modelo 210 y los plazos de presentación; la coordinación con los convenios bilaterales de doble imposición. Dirigida a británicos, alemanes, holandeses, franceses, escandinavos, americanos y otros perfiles de no residentes con bienes en España. Recomendamos asistencia de un asesor fiscal con experiencia en no residentes.
La condición de no residente fiscal: implicaciones generales
Un no residente fiscal en España es una persona física que no cumple ninguno de los tres criterios de residencia fiscal española: presencia física superior a 183 días en el año natural, centro de intereses económicos en España, o residencia habitual del cónyuge e hijos menores en España. El no residente puede tener bienes en España y obtener rentas de fuente española, pero no está sujeto al IRPF español sobre la renta mundial sino al IRNR sobre la renta de fuente española.
Para muchos extranjeros con vivienda en España (segunda residencia, vivienda vacacional, inversión inmobiliaria), el estatus de no residente es deliberado y permanente: mantienen su residencia fiscal en el país de origen (Reino Unido, Alemania, Países Bajos, Francia, etc.) y utilizan la vivienda española como complemento al estilo de vida. Para otros, el estatus es transitorio en preparación de un eventual traslado de residencia. La distinción es importante porque las obligaciones tributarias y las estrategias de optimización difieren.
El no residente con vivienda en España tiene varias obligaciones tributarias recurrentes: IRNR anual sobre la renta imputada de la vivienda (si no está arrendada) o real (si está arrendada); IBI municipal anual; eventual Impuesto sobre el Patrimonio si el valor de los bienes en España supera el umbral; comunidad de propietarios y suministros. La gestión de estas obligaciones desde el extranjero requiere típicamente un asesor en España.
IRNR sobre rentas inmobiliarias: imputadas y reales
El IRNR sobre rentas inmobiliarias distingue dos regímenes según el uso de la vivienda. Si la vivienda no está arrendada (uso propio o vacía), se aplica la renta imputada: 1,1% del valor catastral revisado en los últimos 10 años, o 2% del valor catastral no revisado. Esta renta imputada se grava al tipo del IRNR aplicable: 19% para residentes UE/EEE, 24% para residentes en otros países (sujeto a modificaciones por tratados).
Si la vivienda está arrendada, el IRNR se calcula sobre la renta efectiva recibida. Para residentes UE/EEE, se permiten deducciones limitadas (gastos directamente relacionados con la actividad: amortización, gastos de gestión, IBI, comunidad, intereses de hipoteca, seguros). Para residentes fuera UE/EEE, las deducciones son más limitadas (típicamente no se permiten en muchos casos). El tipo es 19% para UE/EEE, 24% para otros.
La declaración del IRNR sobre rentas inmobiliarias se hace mediante Modelo 210. Para renta imputada, una declaración anual antes del 31 de diciembre del año siguiente al ejercicio. Para renta real (arrendamiento), declaraciones trimestrales con los ingresos y gastos del trimestre. La gestión requiere disciplina y normalmente se delega en asesor.
IRNR sobre rentas del trabajo y de capital de fuente española
Los no residentes pueden recibir otras rentas de fuente española: dividendos de sociedades españolas, intereses de cuentas o préstamos españoles, ganancias de capital por la venta de valores españoles, rentas del trabajo por servicios prestados en España, pensiones de origen español. Cada tipo de renta tiene su propio tratamiento bajo el IRNR y bajo el convenio bilateral aplicable.
Los dividendos de sociedades españolas a no residentes se gravan típicamente al 19% en origen (con eventual reducción por convenio bilateral: 15% bajo el convenio Spain-USA, 10% para participaciones sustanciales bajo el convenio Spain-Germany). Los intereses se gravan al 19% (con reducción o exención por convenios). Las ganancias de capital por venta de valores españoles se gravan al 19% para residentes UE/EEE (con potencial exención bajo algunos convenios).
Las pensiones de origen español tienen tratamiento específico bajo cada convenio bilateral. Bajo el convenio Spain-UK, las pensiones de fuente española son típicamente gravables en el país de residencia (UK) con crédito por el impuesto español. Bajo el convenio Spain-USA, similar con la matización de pensiones de servicio público (gravables en el país pagador). La aplicación requiere análisis específico.
Impuesto sobre el Patrimonio para no residentes
El Impuesto sobre el Patrimonio (IP) aplica a no residentes sobre los bienes situados en España si su valor neto supera el umbral aplicable. Los bienes considerados situados en España son principalmente: inmuebles físicamente en territorio español; cuentas bancarias en entidades españolas; valores emitidos por entidades españolas; otros activos vinculados a España.
El umbral general es de 700.000 euros (con 300.000 adicionales para la vivienda habitual del causante en algunos casos), pero las regiones pueden modificarlo. Madrid efectivamente elimina el Impuesto sobre el Patrimonio para residentes mediante bonificación 100%; Andalucía ha reducido significativamente; Cataluña aplica plena. Para no residentes, el régimen es el del territorio común (no aplica la bonificación regional madrileña, por ejemplo, salvo en supuestos específicos). El Solidaridad de Grandes Fortunas también aplica para no residentes con patrimonio superior a 3 millones en España. Detalle en nuestra guía del Impuesto sobre el Patrimonio.
Para no residentes con vivienda de valor sustancial en España (por encima del umbral de 700.000 euros), el Impuesto sobre el Patrimonio puede ser una obligación anual material. La declaración se hace mediante Modelo 714 anual. Para no residentes con valor patrimonial moderado en España (por debajo del umbral), no hay obligación de declaración pero conviene verificar anualmente.
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones para no residentes
El ISD aplica a no residentes que heredan o donan bienes en España. Para herederos no residentes que reciben bienes en España, el ISD se aplica solo sobre los bienes españoles (no sobre el patrimonio mundial del causante o del heredero). Las reducciones regionales aplican: en Andalucía, la reducción del 99% para descendientes directos y cónyuges aplica también a no residentes desde las sentencias del TJUE de 2014 y 2018; en Madrid, similar; en Valencia, también desde 2023.
Para una familia británica que hereda un piso en Marbella de un padre británico no residente, el ISD español es típicamente unos pocos cientos de euros gracias a la reducción andaluza del 99%. El UK IHT del padre se aplica sobre el patrimonio mundial (incluyendo el piso de Marbella) con crédito por el ISD español pagado. La carga fiscal principal es típicamente el UK IHT. Detalle en nuestra guía de planificación ISD UK-Spain.
La declaración del ISD se hace mediante Modelo 650 dentro del plazo de 6 meses desde el fallecimiento. Para herederos no residentes, la presentación se gestiona típicamente a través de abogado en España con poder notarial. La asistencia profesional es esencial dado la complejidad procedimental y la presión del plazo.
Régimen del 3% de retención en ventas inmobiliarias
Cuando un no residente vende un inmueble en España, el comprador está obligado a retener el 3% del precio bruto y a ingresarlo al Tesoro mediante Modelo 211 en el plazo de un mes desde la escritura. Esta retención es un pago a cuenta del IRNR del vendedor sobre la ganancia patrimonial.
El vendedor presenta posteriormente Modelo 210 (declaración IRNR sobre ganancia patrimonial) dentro de los 3 meses siguientes a la venta. La declaración calcula la ganancia real (valor de transmisión menos valor de adquisición ajustado) y aplica el tipo (19% para UE/EEE). Si el impuesto real es inferior a la retención del 3%, el vendedor tiene derecho a devolución. Si es superior, paga la diferencia.
La retención del 3% es responsabilidad legal del comprador: si no se realiza, el comprador es responsable personal del impuesto. Por eso los compradores y sus abogados son rigurosos con la retención. Para los vendedores no residentes, conviene confirmar la retención al comprador y obtener el Modelo 211 firmado (que es el documento que respalda la solicitud de devolución posterior si procede).
Plusvalía municipal: incremento del valor del suelo
La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) grava el incremento del valor catastral del suelo entre dos transmisiones. Aplica en cada transmisión (compra-venta, herencia, donación). Para vendedores no residentes, el comprador típicamente retiene la plusvalía del precio y la paga al ayuntamiento (similar al esquema de la retención del 3% del IRNR).
Desde la reforma del Real Decreto-Ley 26/2021 (motivada por la sentencia del Tribunal Constitucional de 26 de octubre de 2021), el vendedor puede elegir entre el método objetivo (basado en coeficientes catastrales) y el método real (basado en el incremento efectivo del valor del suelo). Si no hay incremento efectivo, no hay plusvalía. El cálculo de la opción óptima requiere análisis específico.
Para no residentes vendedores, el coste neto de la plusvalía es típicamente modesto (cientos o pocos miles de euros para viviendas de tenencia media) pero conviene calcularlo previamente para incorporarlo al cálculo neto de la venta. La gestión la coordina el abogado del vendedor.
IVA en el alquiler turístico
El alquiler turístico de viviendas puede estar sujeto a IVA al 10% si el propietario presta servicios hoteleros complementarios (limpieza durante la estancia, cambio de ropa de cama, desayuno, etc.). Si el propietario solo ofrece alojamiento sin servicios complementarios, está exento de IVA. La distinción es importante.
A partir del 1 de enero de 2028, la Directiva (UE) 2025/516 obligará a las plataformas (Airbnb, Booking, Vrbo) a actuar como sujeto pasivo del IVA para propietarios individuales no profesionales. Esto cambiará sustancialmente el régimen y los propietarios deben anticipar. Detalle en nuestra guía sobre IVA en alquiler turístico 2028.
Para no residentes con actividad significativa de alquiler turístico, la profesionalización (alta como autónomo) puede ser preferible al régimen general del IVA bajo la nueva directiva. La profesionalización requiere asistencia profesional pero permite optimizaciones (deducciones de IVA soportado en gastos de la actividad, etc.).
Modelo 210: el formulario central del IRNR
El Modelo 210 es el formulario que se usa para casi todas las declaraciones IRNR de personas físicas no residentes. Sus usos incluyen: declaración de renta imputada de vivienda no arrendada (presentación anual); declaración de renta de arrendamiento (presentación trimestral con período liquidatorio de un trimestre); declaración de ganancias patrimoniales por venta de inmuebles (dentro de 3 meses); declaración de otras rentas de fuente española (dividendos, intereses, etc.).
La presentación se hace electrónicamente a través de la sede de la AEAT. Requiere certificado digital del contribuyente o del representante. Para no residentes, la representación a través de despacho con certificado digital es la vía habitual. La gestión es relativamente sencilla para un asesor experimentado pero compleja para un no residente sin experiencia en la administración española.
Los plazos son estrictos. La omisión o el retraso pueden generar sanciones. Los recargos por presentación extemporánea sin requerimiento previo son 5% (hasta 12 meses) o 15% (después). Con requerimiento, las sanciones son mucho más altas (50-150% de la cuota). La disciplina en el cumplimiento es importante.
Convenios bilaterales de doble imposición
España tiene convenios bilaterales de doble imposición con más de 100 países, incluyendo todos los principales países de origen de no residentes con bienes en España (UK, EEUU, Alemania, Francia, Países Bajos, Irlanda, países escandinavos, etc.). Los convenios distribuyen los derechos impositivos entre los dos países y establecen mecanismos de eliminación de doble imposición (típicamente vía crédito por impuestos pagados en el país de origen).
Para rentas inmobiliarias, los convenios típicamente atribuyen el derecho de imposición al país donde está el inmueble (España). Para dividendos, los convenios limitan el tipo de retención en origen (típicamente 5% para participaciones sustanciales, 15% para inversión de cartera). Para intereses, similar (10% típicamente). Para ganancias de capital por venta de inmuebles, el país del inmueble tiene el derecho de imposición. Para ganancias de capital por venta de valores, típicamente solo el país de residencia (con excepciones).
La aplicación correcta del convenio requiere documentación: certificado de residencia fiscal en el país de origen (con plazo de validez típicamente anual); formularios específicos para la solicitud de reducción de retención (W-8BEN para EEUU, equivalentes para otros países). El asesor en España gestiona la aplicación del convenio en coordinación con el asesor en el país de origen.
Casos prácticos por nacionalidad
Británico no residente con vivienda en Marbella (post-Brexit): paga IRNR al 19% (cuestionado para no UE/EEE, pero en la práctica España ha mantenido el 19% en muchos casos para británicos invocando el espíritu del convenio); UK IHT del titular aplica sobre la vivienda como parte del patrimonio mundial; el UK CGT aplica si el titular vende, con crédito por el IRNR español. Detalle en nuestra guía Spain-UK tax treaty.
Alemán no residente con vivienda en Mallorca: IRNR al 19% (UE/EEE); el convenio Spain-Germany 1966 aplica plenamente; las rentas se incluyen también en la declaración alemana del titular con crédito por el IRNR español; el Erbschaftsteuer alemán aplica sobre la herencia mundial con crédito por el ISD español. La coordinación con Steuerberater alemán es estándar.
Holandés no residente con vivienda en Costa Blanca: IRNR al 19% (UE/EEE); la vivienda se incluye en el Box 3 del Belastingdienst neerlandés (impuesto sobre patrimonio nocional); el convenio Spain-Netherlands 1971 aplica. Coordinación con asesor neerlandés esencial.
Americano no residente con vivienda en España: IRNR al 19% para UE/EEE (no es UE pero el convenio Spain-USA puede aplicar el tipo más bajo en algunos casos); el US continúa gravando la renta mundial por la tributación basada en ciudadanía; FBAR y Form 8938 aplican; el US estate tax federal aplica con crédito por el ISD español; coordinación con CPA americano esencial.
Gestión administrativa: el rol del representante en España
Para no residentes, la designación de un representante en España para asuntos tributarios es muy recomendable (en algunos casos obligatoria para personas físicas con presencia tributaria sustancial). El representante recibe las notificaciones de la administración española, gestiona las declaraciones, coordina con el contribuyente desde el extranjero. Típicamente el representante es el abogado o asesor fiscal contratado por el no residente.
El representante debe tener certificado digital y poder notarial para actuar en nombre del no residente. Los honorarios típicos de gestión administrativa de un no residente con vivienda en España son de 600-1.500 euros anuales (que cubren IRNR anual, gestión de comunicaciones, coordinación con asesores en origen). Para perfiles con actividades adicionales (alquiler turístico, ventas, herencias), los honorarios escalan según la complejidad.
Errores frecuentes y cómo evitarlos
Los errores frecuentes en la fiscalidad de no residentes incluyen: omisión de la declaración anual de IRNR sobre renta imputada (creyendo erróneamente que no aplica si no hay alquiler); presentación tardía con sanciones; cálculo incorrecto de la renta imputada (base errónea); aplicación errónea del tipo (24% en lugar de 19% para residentes UE/EEE); omisión de gastos deducibles para arrendamientos (por residentes UE/EEE); ausencia de coordinación con asesor en el país de origen (con doble imposición no aliviada); omisión del Impuesto sobre el Patrimonio si supera el umbral.
Cada error es prevenible con asesoramiento profesional. El coste anual de la gestión profesional es modesto y previene problemas más costosos. Para no residentes que mantienen actividades en España de manera estable durante años, la asesoría continuada es claramente justificada.
Estrategias de planificación para no residentes
Las estrategias de planificación para no residentes con bienes en España incluyen: estructuración de la propiedad (titularidad directa vs. sociedad española vs. sociedad extranjera) según el perfil; gestión activa de gastos deducibles en arrendamientos para residentes UE/EEE; planificación de la calendarización de ventas para optimizar el tipo de cambio y otros factores; consideración de los efectos del cambio eventual de residencia (con planificación previa).
Para perfiles con vocación de cambio de residencia a España a medio plazo, la planificación de la transición desde no residente a residente puede iniciarse con varios años de antelación. La optimización de eventos taxables, la consideración del Beckham Law, la elección de la región de residencia, son temas que se beneficiarán de la planificación temprana.
Pasos prácticos para el no residente
Primero: identificar todas las obligaciones tributarias aplicables (IRNR, Patrimonio, ISD eventual). Segundo: contratar asesor en España para la gestión continuada. Tercero: presentar las declaraciones en plazo (Modelo 210 anual o trimestral según aplique, Modelo 714 si aplica). Cuarto: coordinar con asesor en el país de origen para la coherencia. Quinto: planificar las operaciones significativas (ventas, herencias, donaciones) con asesoramiento previo. Sexto: revisar anualmente la posición fiscal y ajustar la estrategia. Para una consulta personalizada, contacta con nuestro despacho.
La fiscalidad de no residentes con bienes en España es gestionable con asesoramiento profesional adecuado. La inversión en gestión profesional es modesta en relación con el patrimonio gestionado y con el coste potencial de errores. Para no residentes con vínculos estables con España, la asesoría continuada es la mejor protección.