Mayores de 65 años y venta de vivienda habitual: exención total sin necesidad de reinvertir
El artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF establece una exención total e incondicional de la ganancia patrimonial obtenida en la venta de la vivienda habitual cuando el transmitente tiene 65 años o más en la fecha de la transmisión. La exención es independiente de la del artículo 38 (que exige reinvertir el importe en otra vivienda habitual) y mucho más generosa: no exige reinvertir, no exige destinar el dinero a ningún fin específico, no limita la cantidad exenta. Una vez cumplidos los 65 años y el requisito de vivienda habitual, el contribuyente vende y no tributa por la ganancia, independientemente de qué haga después con el dinero. Es una de las medidas fiscales más favorables del IRPF español y forma parte del diseño de protección de los mayores en la transición a una vivienda más adecuada o a la renta vitalicia. Este artículo explica los requisitos en detalle, los matices del concepto de vivienda habitual aplicado a personas mayores, los supuestos de copropiedad (cuando solo uno de los cónyuges tiene cumplidos los 65), la combinación con la exención por reinversión, y los pasos para acogerse correctamente a la exención en la declaración. Recomendamos consultar con nuestro despacho dedicado a fiscalidad inmobiliaria antes de la operación.
El régimen general de la exención para mayores de 65 años
La exención por venta de vivienda habitual para mayores de 65 años es una de las pocas exenciones del IRPF que se aplica de forma automática y sin condicionantes adicionales. El requisito es doble: el transmitente debe tener 65 años o más en la fecha de la transmisión, y la vivienda transmitida debe ser su vivienda habitual a efectos fiscales. Cumplidos ambos requisitos, la ganancia patrimonial obtenida en la venta queda exenta del IRPF, sin necesidad de reinvertir el importe en otra vivienda habitual ni de destinarlo a ningún otro fin determinado.
La exención no tiene límite cuantitativo: cubre toda la ganancia, por elevada que sea. Una venta con ganancia de €500.000 queda íntegramente exenta si se cumplen los dos requisitos, sin necesidad de fraccionar ni de reinvertir. La exención forma parte del diseño legal de protección de los mayores en su transición vital y se aplica también a la renta vitalicia en condiciones específicas (que abordaremos al final del artículo). El régimen general está descrito en nuestra guía específica para mayores de 65 años.
El requisito de la edad: cumplidos 65 años en la fecha de la transmisión
La edad relevante a efectos de la exención es la edad en la fecha de la transmisión, no en la fecha del contrato privado, ni en la fecha de la declaración. La fecha de la transmisión es la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa ante notario. Si el contribuyente cumple los 65 años el 14 de mayo de 2026, una escritura de compraventa firmada el 13 de mayo de 2026 no se beneficia de la exención; una firmada el 14 de mayo de 2026 (o cualquier fecha posterior) sí.
En la práctica, esto significa que un contribuyente que va a cumplir los 65 años en pocos meses debe planificar la firma de la escritura para una fecha posterior al cumpleaños. La diferencia entre firmar un día antes y un día después puede ser cientos de miles de euros de ahorro fiscal en operaciones con ganancia patrimonial elevada. Si las circunstancias del comprador no permiten esperar (por ejemplo, una hipoteca con plazo de subrogación que vence), la solución es el contrato privado con condición suspensiva ligada al cumpleaños, técnicamente posible pero complejo en su ejecución.
El requisito de vivienda habitual: tres años de residencia continuada
El requisito de vivienda habitual es el mismo que para el resto de exenciones del IRPF: residencia continuada de al menos tres años en la vivienda, con las excepciones por causa justificada del artículo 41 bis del Reglamento. Para una persona mayor, este requisito es normalmente fácil de cumplir, pero hay supuestos en los que puede fallar: contribuyente que ha trasladado su residencia a una residencia geriátrica o al domicilio de un hijo durante los últimos años antes de la venta, contribuyente que ha mantenido el padrón en la vivienda pero ha residido efectivamente en otro lugar, contribuyente que ha alquilado parte de la vivienda durante los últimos años. El detalle sobre la acreditación de la residencia efectiva está en nuestra guía sobre residencia efectiva frente a empadronamiento.
El traslado a una residencia geriátrica antes de la venta es uno de los supuestos más delicados. La doctrina administrativa ha sido en general flexible cuando el traslado se produce por necesidad médica acreditada y la vivienda se mantiene a disposición del contribuyente, pero hay casos en los que Hacienda ha considerado que la vivienda dejó de ser habitual en el momento del traslado. La preparación documental (informes médicos, justificantes del centro residencial, prueba del mantenimiento de la vivienda) es esencial para resistir un eventual cuestionamiento.
Copropiedad: cuando solo uno de los cónyuges tiene 65 años
Cuando la vivienda habitual está en régimen de copropiedad y solo uno de los cónyuges tiene cumplidos los 65 años en la fecha de la transmisión, la exención se aplica únicamente a la parte de la ganancia correspondiente al cónyuge mayor. La parte del cónyuge menor de 65 años tributa según las reglas generales del IRPF, salvo que sea aplicable la exención por reinversión del artículo 38 (si se cumple el requisito de reinversión).
En la práctica, los matrimonios con diferencia de edad pueden optar por dos vías: esperar a que el cónyuge menor cumpla los 65 años para vender (lo que evita la tributación de su parte) o vender antes y aplicar la exención por reinversión sobre la parte del cónyuge menor, con la condición de reinvertir el importe correspondiente en una nueva vivienda habitual dentro de dos años. La elección depende de las circunstancias familiares: si el matrimonio ya tiene una nueva vivienda identificada y quiere mudarse pronto, la exención por reinversión es la vía; si no hay urgencia de mudanza, esperar al cumpleaños del cónyuge menor puede ser preferible.
Pareja de hecho y vivienda compartida
Para las parejas de hecho inscritas en el registro correspondiente, el tratamiento puede ser similar al de los matrimonios en algunos aspectos pero no en todos. La exención para mayores de 65 años es individual: se aplica a cada copropietario por separado, en función de su edad y de su condición de vivienda habitual. La pareja de hecho no goza del régimen de ganancialidad y cada miembro mantiene su propiedad individual sobre su parte de la vivienda. Esto facilita el análisis: cada copropietario aplica la exención si cumple sus propios requisitos.
Para las parejas que no están inscritas formalmente como pareja de hecho, el régimen es el del proindiviso ordinario: cada copropietario aplica la exención sobre su parte si cumple los requisitos. La planificación de la titularidad de la vivienda con antelación a la edad de jubilación puede tener consecuencias fiscales relevantes: una vivienda comprada al 50% entre dos copropietarios de distinta edad puede beneficiarse de la exención al 50% en el momento en que solo uno cumple los 65 años, pero la planificación correcta requiere análisis específico.
Combinación con la exención por reinversión del artículo 38
La exención para mayores de 65 años y la exención por reinversión del artículo 38 no son acumulables sobre la misma ganancia patrimonial pero pueden coexistir en supuestos de copropiedad. La exención para mayores de 65 años cubre el 100% de la ganancia del cónyuge mayor sin condiciones; la exención por reinversión puede aplicarse a la ganancia del cónyuge menor si se reinvierte el importe correspondiente.
En la práctica, cuando un matrimonio con un cónyuge mayor de 65 y otro menor vende la vivienda habitual y compra otra como vivienda habitual, ambas exenciones pueden combinarse: la del mayor opera sin condiciones, la del menor opera con la condición de reinversión. El resultado es la exención total de la ganancia, sin tributación. La estructuración correcta de la operación (titularidad de la nueva vivienda, importe reinvertido por cada cónyuge) debe planificarse para optimizar el aprovechamiento de ambas exenciones.
La renta vitalicia: un canal adicional para mayores de 65 años
El artículo 38.3 de la Ley del IRPF establece una exención adicional para mayores de 65 años: la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de cualquier elemento patrimonial (no solo de la vivienda habitual) queda exenta si el importe obtenido se destina, en el plazo de seis meses, a constituir una renta vitalicia asegurada a favor del contribuyente, con un límite máximo de €240.000 al año. Este canal permite combinar la transmisión de otros activos (segunda vivienda, acciones, fondos de inversión) con un instrumento de protección de la renta del jubilado.
La renta vitalicia debe constituirse mediante un contrato con una entidad aseguradora autorizada, con pagos regulares al contribuyente durante toda su vida, y con la condición de irrevocabilidad. La constitución debe producirse en el plazo de seis meses desde la venta del activo, que es más corto que el plazo de dos años para la reinversión en vivienda. La opción es atractiva para mayores que han vendido su vivienda y quieren convertir parte del producto en una renta estable, evitando la tributación de la ganancia.
Cómo acogerse a la exención en la declaración
La exención para mayores de 65 años se aplica automáticamente en la declaración del IRPF del año de la venta. El contribuyente identifica la ganancia patrimonial en la casilla correspondiente y marca la casilla de exención por venta de vivienda habitual para mayores de 65 años. No se exige una declaración expresa de opción ni una documentación adicional en el momento de la declaración, pero la documentación que acredita el cumplimiento de los requisitos (escritura de compra de la vivienda transmitida, padrón, consumos, partida de nacimiento del transmitente) debe conservarse por si Hacienda la solicita en un eventual procedimiento de comprobación.
El plazo de prescripción del derecho de Hacienda a comprobar la exención es de cuatro años desde el final del plazo voluntario de declaración del IRPF del año de la venta. Es decir, una venta en 2026 cuya declaración se presenta en junio de 2027 puede ser comprobada hasta junio de 2031. La documentación debe conservarse durante todo este período. Después de la prescripción, la exención queda firme y no puede ser revisada.
Casos especiales: nuda propiedad, usufructo y proindiviso
La exención para mayores de 65 años se aplica también a las transmisiones de nuda propiedad y de usufructo cuando estos derechos recaen sobre la vivienda habitual del transmitente. El caso típico es el matrimonio mayor que vende la nuda propiedad de su vivienda manteniendo el usufructo vitalicio: la transmisión de la nuda propiedad genera una ganancia patrimonial que puede quedar exenta si se cumplen los requisitos de edad y de vivienda habitual. El detalle de este supuesto y otros relacionados está en nuestra guía sobre nuda propiedad y usufructo en la exención por reinversión.
En supuestos de proindiviso —vivienda compartida entre varios copropietarios, por ejemplo entre hermanos que han heredado la vivienda familiar—, la exención se aplica individualmente a cada copropietario que cumple los requisitos de edad y de vivienda habitual. La parte de los copropietarios que no cumplen los requisitos tributa según las reglas generales. Más detalles en nuestra guía sobre proindiviso y copropiedad en la exención por reinversión.
Pasos prácticos para la operación
Antes de la venta: confirmar que la vivienda cumple los requisitos de vivienda habitual (tres años de residencia continuada, residencia efectiva acreditable); confirmar la edad del transmitente; documentar los gastos inherentes para calcular correctamente la ganancia patrimonial. Durante la venta: fijar la fecha de la escritura para una fecha posterior al cumpleaños del transmitente si está próximo; preparar la documentación de la transmisión. Después de la venta: aplicar la exención en la declaración del IRPF del año correspondiente; conservar toda la documentación durante el período de prescripción. Para una revisión personalizada del caso, consulta con nuestro despacho.
La exención para mayores de 65 años es una de las herramientas fiscales más generosas del IRPF español y se aplica con sencillez una vez identificados los requisitos. Su aprovechamiento correcto puede liberar de tributación ganancias patrimoniales muy elevadas y es uno de los elementos clave en la planificación fiscal de la jubilación.