Pro indiviso y copropiedad en la exención por reinversión: cómo se aplica cuando la vivienda es compartida
La copropiedad de la vivienda habitual —ya sea entre cónyuges, entre hermanos por una herencia conjunta, o entre socios o amigos que han comprado juntos— complica la aplicación de la exención por reinversión del artículo 38 del IRPF. La regla general es que cada copropietario aplica la exención de forma individual sobre su parte de la ganancia patrimonial, siempre que cumpla individualmente los requisitos (condición de vivienda habitual durante tres años, reinversión de su parte del importe en otra vivienda habitual dentro del plazo de dos años). Pero hay matices importantes cuando los copropietarios tienen circunstancias distintas (uno reside, otro no; uno es mayor de 65 años, otro no; uno tiene proyecto de reinversión, otro no), cuando la copropiedad procede de una herencia con varios coherederos, y cuando uno de los copropietarios quiere vender mientras los otros prefieren mantener la copropiedad. Este artículo desarrolla todos estos supuestos. Conviene contar con asesoramiento de nuestro despacho para temas de fiscalidad inmobiliaria y proindiviso.
La regla general: aplicación individual de la exención
La regla general en supuestos de copropiedad es que la exención por reinversión se aplica individualmente a cada copropietario. Cada uno calcula su parte de la ganancia patrimonial (proporcional a su cuota de propiedad), reinvierte su parte del importe en una nueva vivienda habitual, y aplica la exención sobre su parte. Las decisiones de cada copropietario sobre la reinversión son independientes de las decisiones de los demás. El detalle se trata en nuestra guía sobre pro indiviso y copropiedad en la exención por reinversión.
Esto significa que en una vivienda copropiedad al 50% entre dos cónyuges, vendida por €400.000 con ganancia patrimonial total de €100.000, cada cónyuge tiene una parte de la ganancia de €50.000 y debe reinvertir su parte (€200.000 del importe neto) en una nueva vivienda habitual para aplicar la exención sobre los €50.000 de su parte. Si solo uno de los cónyuges reinvierte y el otro no, solo aquel aplica la exención; el otro tributa por su parte de la ganancia al tipo del ahorro.
Copropiedad entre cónyuges en régimen de gananciales
En el régimen económico matrimonial de gananciales, la vivienda habitual ganancial pertenece a los dos cónyuges al 50%. Cada uno aplica la exención por reinversión sobre su mitad de la ganancia. La nueva vivienda adquirida con el producto de la venta puede ser ganancial (lo más habitual) o privativa de uno de los cónyuges, dependiendo de los acuerdos. Si la nueva vivienda es ganancial, ambos cónyuges aplican la exención sobre su parte. Si es privativa de uno solo, solo ese cónyuge aplica la exención; el otro tributa por su parte de la ganancia al haber recibido el producto de la venta sin reinvertirlo.
En la práctica, los matrimonios suelen mantener la naturaleza ganancial de la nueva vivienda, lo que simplifica la planificación fiscal y permite a ambos cónyuges aplicar la exención. La excepción es el matrimonio en el que solo uno de los cónyuges aporta capital adicional (por ejemplo, una herencia recibida tras la venta de la antigua vivienda), en cuyo caso puede ser preferible que esa aportación se canalice como privativa del cónyuge aportante.
Copropiedad entre cónyuges en régimen de separación de bienes
En el régimen de separación de bienes, la vivienda habitual suele ser titularidad de los dos cónyuges al 50% por adquisición conjunta, pero con titularidad privativa de cada uno sobre su mitad. Cada cónyuge aplica la exención por reinversión sobre su mitad de forma individual y sin afectar al otro. La nueva vivienda puede ser de titularidad conjunta (con cada cónyuge aportando su parte del producto de la venta) o de titularidad privativa de uno solo (con el otro reinvirtiendo en otra vivienda separada).
La separación de bienes permite mayor flexibilidad en la planificación de la reinversión, porque cada cónyuge puede decidir independientemente cómo y dónde reinvertir. La consecuencia es que el matrimonio puede acabar con dos viviendas habituales distintas (cada cónyuge en la suya), aunque esto es atípico salvo en supuestos de separación de hecho.
Copropiedad entre coherederos por herencia conjunta
Cuando varios hermanos heredan conjuntamente una vivienda y la mantienen en copropiedad pro indiviso, cada uno tiene una cuota en la vivienda en función de la herencia recibida. Si la vivienda heredada se convierte en vivienda habitual de uno o más de los hermanos (residiendo en ella continuadamente durante tres años), aquellos hermanos pueden aplicar la exención por reinversión sobre su parte de la ganancia en una eventual venta posterior.
Los hermanos que no han residido en la vivienda heredada no pueden aplicar la exención por reinversión porque la vivienda no es su vivienda habitual a efectos fiscales. Su parte de la ganancia tributa al tipo del ahorro sin posibilidad de exención. La asimetría puede generar tensiones entre los coherederos sobre el momento y las condiciones de la venta, y conviene anticipar la situación con planificación previa.
Copropiedad con copropietarios de distinta edad
Cuando los copropietarios tienen edades distintas y uno cumple los 65 años antes de la venta mientras los otros no, el cónyuge mayor de 65 años puede aplicar la exención total por venta de vivienda habitual para mayores de 65 años sobre su parte de la ganancia, sin necesidad de reinvertir. Los otros copropietarios menores de 65 años deben aplicar la exención por reinversión sobre su parte si quieren no tributar, con la obligación de reinvertir su parte del importe en otra vivienda habitual.
En matrimonios con diferencia de edad de cinco o más años, esta asimetría puede aprovecharse: el cónyuge mayor se beneficia de la exención total sin reinversión, mientras el cónyuge menor (típicamente con el plazo de 65 años más cercano) puede esperar a cumplir esa edad antes de proceder a un eventual segundo movimiento de la vivienda, evitando así el coste de la reinversión obligatoria. La planificación familiar a medio plazo puede optimizar significativamente la posición fiscal del matrimonio.
Copropiedad con uno residente y otros no residentes
En la copropiedad heredada típica, uno de los hermanos suele residir en la vivienda heredada (a veces el más joven, a veces el que carece de otra vivienda) mientras los otros mantienen su propia residencia. El hermano residente cumple el requisito de vivienda habitual para su parte; los hermanos no residentes no lo cumplen. En una venta posterior, el residente puede aplicar la exención por reinversión sobre su parte; los no residentes tributan por la suya.
Esta asimetría conviene anticiparla y, si es posible, resolverla antes de la venta. Las opciones incluyen: el residente compra la parte de los no residentes (transacción que tributa para ellos como ganancia patrimonial pero sin posibilidad de exención por reinversión); los no residentes venden su parte a un tercero (con la dificultad práctica de encontrar comprador para una cuota indivisa); todos venden a un tercero (con tratamiento diferenciado para cada copropietario en función de su cumplimiento de los requisitos).
División de la copropiedad: extinción del proindiviso
La extinción del proindiviso —la operación por la cual uno de los copropietarios adquiere la totalidad de la propiedad pagando a los demás su parte— tiene un tratamiento fiscal específico. Para el copropietario adjudicatario (el que se queda con el 100%), no hay ganancia patrimonial: simplemente consolida su titularidad. Para los copropietarios cedentes (los que reciben la compensación a cambio de su parte), sí hay ganancia patrimonial, calculada sobre la diferencia entre el valor recibido y el valor de adquisición de su parte.
La exención por reinversión se aplicaría a la ganancia de los cedentes si su parte cedida corresponde a una vivienda que ha sido su vivienda habitual y si reinvierten el importe recibido en otra vivienda habitual dentro del plazo. Para el adjudicatario, que mantiene su propiedad, no hay operación a efectos del IRPF y no es relevante la exención. Este mecanismo es útil para resolver copropiedades complicadas sin recurrir a la venta a terceros.
Caso especial: nuda propiedad y usufructo
Cuando la titularidad de la vivienda se ha desmembrado en nuda propiedad y usufructo (típicamente por una herencia en la que un cónyuge superviviente recibe el usufructo vitalicio y los hijos la nuda propiedad), el tratamiento de una eventual venta es complejo. El usufructuario tiene derecho al uso de la vivienda; los nudos propietarios tienen la propiedad sin uso. La venta conjunta requiere la concurrencia de ambos derechos y se reparte el precio entre ellos en función de los valores respectivos del usufructo y de la nuda propiedad. Más detalle en nuestra guía sobre nuda propiedad y usufructo en la exención por reinversión.
El usufructuario que reside efectivamente en la vivienda puede aplicar la exención por reinversión sobre su parte del precio (el valor del usufructo) si la vivienda es su vivienda habitual y reinvierte la cantidad en otra vivienda habitual. Los nudos propietarios no residentes no cumplen el requisito de vivienda habitual y su parte del precio tributa al tipo del ahorro. La consolidación previa del usufructo en cabeza de los nudos propietarios (por extinción anticipada del usufructo) puede ser una opción de planificación, pero con sus propias consecuencias fiscales que deben analizarse.
Pasos prácticos para una venta en copropiedad
Antes de la decisión de venta: análisis de la situación de cada copropietario (residencia, edad, planes de reinversión, capacidad financiera). Coordinación con los demás copropietarios sobre el calendario y las condiciones de la venta. Si las situaciones son asimétricas, planificación previa para optimizar la posición fiscal de cada uno (división del proindiviso, consolidación de titularidades, etc.). En la venta: documentación clara de la titularidad de cada copropietario y de su parte del precio recibida. Tras la venta: cada copropietario aplica individualmente la exención por reinversión si procede, en su declaración individual del IRPF.
La planificación fiscal en supuestos de copropiedad requiere consideración de las circunstancias individuales de cada copropietario y de la dinámica del grupo. Las decisiones colectivas (cuándo vender, a quién, por cuánto) afectan a la posición fiscal de cada copropietario de forma distinta, y conviene asesoramiento personalizado para cada uno. Para una consulta sobre tu caso, contacta con nuestro despacho.