Vender una propiedad heredada en España: impuestos, trámites y riesgos prácticos para herederos extranjeros
Heredar una propiedad española es sólo el comienzo. La mayoría de familias extranjeras acaban queriendo vender, porque ninguno de los herederos quiere vivir en España, porque la propiedad está demasiado lejos del lugar donde se ha instalado la familia o porque los gastos de funcionamiento (gastos de comunidad, IBI, impuesto sobre la renta de no residentes) no están justificados por el uso que la familia hace de la casa. Vender una propiedad heredada en España es un procedimiento sencillo, pero conlleva muchos impuestos si no se planifica, y la planificación debe comenzar con la herencia, no con la venta. Este artículo recorre la secuencia completa: cómo asegurarse de que la propiedad esté debidamente registrada a nombre de los herederos antes de que aparezca cualquier comprador, cómo se calcula el impuesto español sobre plusvalías (IRNR para no residentes, IRPF para residentes), cómo interactúa la plusvalía municipal con la venta, cómo manejar la copropiedad cuando un heredero quiere vender y otro no, y cómo repatriar el producto sin caer en el régimen de declaración de la AEAT. También cubrimos el error más común (vender antes de que se registre la herencia) y cómo un abogado especializado en herencias en España lo evita.
Por qué no se puede vender hasta que la herencia esté debidamente registrada
Una propiedad española permanece a nombre del causante en el Registro de la Propiedad hasta que se firma la escritura notarial de aceptación, se paga el impuesto de sucesiones y se presenta la escritura para su registro. Hasta que se complete esa secuencia, los herederos son los propietarios legales de la acción que heredaron, pero su propiedad no está inscrita en el registro público y ningún notario en España permitirá la venta a un tercero. El prestamista hipotecario de un comprador se negará a financiar. Una compañía de seguros de títulos se negará a asegurar. La transacción simplemente no puede cerrarse.
Algunos herederos intentan atajar firmando la herencia y la venta el mismo día en la notaría. Esto es técnicamente posible, pero aumenta el riesgo de problemas de registro y puede retrasar la transferencia de fondos a los herederos. El camino más seguro es completar el expediente de herencia en su totalidad (escritura firmada, impuestos pagados, registro actualizado) antes de comercializar la propiedad. El proceso completo para herederos extranjeros se describe en nuestro resumen de la aceptación de una herencia española.
Impuesto sobre las ganancias de capital en la venta: cómo se calcula la base
El impuesto español sobre las plusvalías de una venta se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión (el precio pactado en la escritura de compraventa, ajustado por los costes de transacción) y el valor de adquisición. Para una propiedad heredada, el valor de adquisición es el valor declarado en la herencia, es decir, el valor utilizado para fines del impuesto a la herencia, no el valor al que el propietario original había comprado la propiedad décadas antes. Se trata de una ventaja sustancial para los herederos: el aumento de la base en caso de fallecimiento elimina cualquier ganancia de capital acumulada durante la vida del fallecido.
La trampa es declarar un valor bajo a efectos del impuesto a la herencia con la esperanza de ahorrar impuestos ahora, sólo para enfrentar un impuesto a las ganancias de capital mucho más alto en la eventual venta. Los dos impuestos están inversamente relacionados. Debido a que las reducciones regionales a menudo eliminan por completo el impuesto a la herencia, la estrategia correcta suele ser declarar la propiedad heredada a su valor total de mercado (o al valor de referencia regional, el que sea mayor), pagando poco o ningún impuesto a la herencia, y luego beneficiarse de un alto valor de adquisición cuando la propiedad se vende posteriormente. Abordamos esta compensación en nuestra guía sobre el coste de una herencia española.
IRNR para herederos no residentes: el 19% y la retención del 3%
Un heredero no residente que vende una propiedad española paga el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) sobre la ganancia de capital a una tasa fija del 19% (para residentes de la UE/EEE) o del 24% (para residentes de otros países, pero en la práctica del 19% para las ganancias de capital según los tratados España-Reino Unido y España-Estados Unidos). El comprador debe retener el 3% del precio bruto de venta y pagarlo a la Agencia Tributaria española en el plazo de un mes desde la venta. El 3% es un pago anticipado del impuesto al vendedor. Si el impuesto real adeudado sobre la ganancia es menor, el vendedor solicita un reembolso dentro de los tres meses. Si es mayor, el vendedor paga la diferencia.
La retención del 3% es responsabilidad legal del comprador, no del vendedor. Los compradores y sus abogados suelen tener cuidado al respecto porque el comprador se vuelve personalmente responsable del impuesto si no se realiza la retención. Los vendedores extranjeros que permiten al comprador saltarse la retención (una solicitud común de los vendedores que no entienden el sistema) quedan expuestos si el comprador luego cuestiona la posición fiscal. El 3% siempre deberá retenerse y pagarse mediante el procedimiento estándar Modelo 211.
Plusvalía municipal en la venta
La plusvalía municipal es un impuesto municipal sobre el incremento del valor del terreno (no del edificio) entre dos transmisiones. Se aplica en caso de fallecimiento (cuando los herederos heredan) y nuevamente en caso de venta (cuando se transfieren a un comprador). El Tribunal Constitucional anuló la antigua fórmula en 2021 y la fórmula sustitutiva introducida por el Real Decreto-Ley 26/2021 permite a los vendedores elegir entre un método objetivo (basado en valores catastrales) y un método de ganancia real (basado en el incremento real del valor del suelo). Si no ha habido aumento, no se adeuda ningún impuesto. La interacción de la plusvalía con el impuesto de sucesiones es técnica y se trata en nuestra guía para vender propiedades heredadas en España.
La plusvalía en la venta la paga el vendedor para los vendedores residentes, pero para los vendedores no residentes el comprador es legalmente responsable de retener la plusvalía del precio de venta y pagarla al ayuntamiento, porque el ayuntamiento no puede hacerla valer fácilmente contra un no residente. Esta es una de varias razones prácticas por las que los vendedores extranjeros deberían recurrir a un abogado español para coordinar el cierre en lugar de depender únicamente del abogado del comprador o del notario.
Copropiedad: cuando un heredero quiere vender y otro no
Cuando varios herederos poseen conjuntamente un bien heredado y no todos quieren venderlo, la legislación española otorga al infeliz copropietario una poderosa herramienta: la acción de división de la propiedad común del artículo 400 del Código Civil. Cualquier cotitular puede solicitar, en cualquier momento, la disolución de la copropiedad. Si los demás no pueden ponerse de acuerdo para comprar su parte al valor del agrimensor, la propiedad va a una subasta pública (subasta) y el producto se divide. La amenaza de una subasta suele ser suficiente para forzar una compra negociada, pero cuando la familia está realmente estancada, la subasta continúa. El manejo práctico de estas disputas se analiza en nuestro artículo sobre herencias españolas con múltiples herederos.
Para una familia internacional típica, la conversación sobre la venta debería ocurrir como parte de la partición, no después. Si dos hermanos se quedarán con la propiedad y el tercero quiere ser comprado, la propia escritura de partición puede estructurar la compra, atribuyéndose la propiedad a los dos hermanos y haciendo un pago compensatorio en efectivo (exceso de adjudicación) al tercero. Esto evita una venta posterior, el impuesto a las ganancias de capital asociado y el riesgo de una subasta ordenada por un tribunal.
Repatriación de los ingresos: transferencias bancarias y presentación de informes
Una vez vendida la propiedad, normalmente es necesario transferir el producto de la cuenta bancaria española del vendedor a una cuenta en el extranjero. Los bancos españoles gestionan habitualmente grandes transferencias internacionales, pero el banco solicitará documentación que respalde el origen de los fondos: la escritura de herencia, la escritura de compraventa, la declaración del impuesto de sucesiones y la declaración del IRNR por la plusvalía. Sin este rastro documental, el banco puede retrasar la transferencia durante semanas mientras el equipo de cumplimiento revisa el expediente. La preparación más sencilla es armar el pack completo con antelación y programar la transferencia con el banco antes del cierre.
Para el país receptor, la presentación de informes depende de la residencia del heredero. En el Reino Unido, un heredero no domiciliado está en general fuera del alcance del impuesto sobre sucesiones del Reino Unido sobre los ingresos españoles, pero se puede aplicar el impuesto sobre la renta del Reino Unido si hay ingresos continuos. En EE.UU., el heredero debe presentar el formulario 3520 para informar la recepción de una herencia extranjera por encima del umbral, y un FBAR para cualquier cuenta bancaria española que haya mantenido brevemente los fondos. Estos informes son informativos, no generan impuestos, pero no presentarlos conlleva sanciones sustanciales.
Vender a otro miembro de la familia.
Una venta entre herederos se trata como una venta ordinaria a efectos fiscales, incluso si no cambia de manos dinero real. La autoridad tributaria española examinará el fondo de la transacción: si el “comprador” es un heredero y el “vendedor” es otro, y el precio está por debajo del mercado, la transacción puede volver a caracterizarse como una donación, con el pago del impuesto sobre donaciones. La ruta más segura suele ser estructurar una transferencia entre herederos como parte de la propia escritura de partición, donde el pago compensatorio en efectivo se trata como un elemento de partición normal y no como una venta. La distinción técnica se trata en nuestra descripción general del costo y la estructura de una herencia española.
Cuando la venta a otro miembro de la familia es inevitable (normalmente porque la partición ya se ha firmado), el precio debe fijarse según el valor de mercado del perito y estar respaldado por un informe de valoración contemporáneo. Cualquier valor inferior al valor de referencia regional dará lugar a una evaluación complementaria del impuesto sobre sucesiones o transmisiones dentro de los cuatro años, cuando la oficina de impuestos revise el expediente. Fijar un precio defendible desde el principio ahorra un año de disputas posteriores.
Errores comunes y cómo evitarlos
El error más común es vender antes de registrar la herencia, lo que provoca que el cierre falle ante el notario. El segundo más común es infravalorar la propiedad en el momento de la herencia para ahorrar impuestos sobre la herencia, sólo para enfrentar el impuesto a las ganancias de capital sobre la ganancia inflada en la venta. El tercero es no realizar la retención del 3% como comprador (o aceptar la negativa del comprador a realizarla como vendedor). El cuarto es cerrar la cuenta bancaria española del fallecido antes de liquidar la herencia, lo que obliga a los herederos a abrir nuevas cuentas para recibir el producto. El quinto es olvidar los informes del lado extranjero: el formulario 3520 para herederos estadounidenses, el modelo 720 para herederos residentes en España con cuentas en el extranjero y los diversos equivalentes específicos de países de la UE.
Todos estos errores se pueden prevenir por completo con planificación. El costo de un abogado para gestionar la secuencia es una pequeña fracción del impuesto y la penalización de tiempo por hacerlo mal. Para iniciar un expediente, comuníquese con nuestro equipo con el certificado de defunción, los detalles de la propiedad y una lista de herederos, y le indicaremos la secuencia y el momento para su caso específico.
Enfoque práctico adicional
Vender un inmueble heredado en España exige pensar primero en la herencia y después en la compraventa. Si la aceptación, la liquidación del impuesto y la inscripción registral no están bien cerradas, cualquier comprador serio terminará detectando el problema y la operación perderá velocidad o incluso se caerá.
También es recomendable coordinar la estrategia fiscal con la valoración utilizada en la herencia. Una base de adquisición bien planteada puede reducir mucho la tributación futura por ganancia patrimonial, mientras que una valoración demasiado baja al heredar suele trasladar el coste al momento de la venta.
Conclusión
Cuando el patrimonio hereditario incluye inmuebles en España, una buena secuencia entre aceptación, fiscalidad y registro evita la mayoría de los problemas posteriores.
Antes de aceptar, repartir, vender o renunciar, conviene revisar el expediente con una visión conjunta de plazos, documentación, costes y efectos en todas las jurisdicciones implicadas.