Vivienda en construcción y reinversión: cómo se aplica el plazo cuando la nueva vivienda no está terminada
La compra de una vivienda en construcción (sobre plano) o la autopromoción de una vivienda nueva sobre un solar propio plantean cuestiones específicas para la aplicación de la exención por reinversión del IRPF. El plazo de dos años desde la venta de la vivienda transmitida puede agotarse antes de que la nueva vivienda esté terminada y disponible para ocupar, lo que parece comprometer la exención. La normativa y la doctrina admiten, sin embargo, varias soluciones: el plazo se considera cumplido si los desembolsos por la compra o construcción se han producido dentro del plazo, aunque la entrega o la terminación sean posteriores; el plazo adicional de doce meses desde la adquisición para la efectiva ocupación se aplica cuando la vivienda requiere obras de adaptación; y la doctrina ha sido en general flexible cuando los retrasos en la entrega son imputables al promotor y no al contribuyente. Este artículo desarrolla cada uno de estos supuestos con ejemplos y referencias a la jurisprudencia más reciente. Recomendamos contar con nuestro despacho para temas de IRPF e inmobiliario para los proyectos en construcción.
La problemática de la vivienda en construcción
La problemática de la vivienda en construcción surge porque el plazo de dos años desde la venta de la antigua vivienda es relativamente corto en relación con los tiempos típicos de construcción de una vivienda nueva. La construcción de una vivienda promovida por un tercero (promotor) suele durar entre dieciocho meses y treinta meses desde el inicio de la obra; la autopromoción puede durar entre doce y veinticuatro meses desde la obtención de la licencia. Si la venta de la antigua vivienda se produce poco antes del inicio o durante la construcción de la nueva, el plazo de dos años puede vencer antes de la terminación.
La normativa y la doctrina han desarrollado varias soluciones para acomodar estos casos. La regla principal es que los desembolsos efectivos por la compra de la vivienda en construcción o por la autopromoción computan como reinversión a medida que se realizan, no a la fecha de entrega de la vivienda terminada. Adicionalmente, el plazo de doce meses desde la adquisición para la efectiva ocupación se aplica cuando hay obras de adaptación. El detalle se desarrolla en nuestra guía sobre vivienda en construcción y reinversión.
Compra de vivienda nueva sobre plano
Cuando se compra una vivienda nueva sobre plano a un promotor, el contribuyente firma típicamente un contrato privado de compraventa con un calendario de pagos: una entrada inicial (5-10% del precio), pagos durante la construcción (varios pagos parciales del 10-20% en función del avance de la obra), y un pago final a la entrega (40-60%). La escritura pública de compraventa se otorga al final, en la entrega de la vivienda terminada.
A efectos del IRPF y de la exención por reinversión, los pagos parciales realizados durante la construcción se computan como reinversión a medida que se efectúan, siempre que se haga referencia al contrato privado de compraventa. La fecha relevante para cada pago es la fecha del pago, no la fecha del contrato privado ni de la escritura pública final. Esto permite distribuir la reinversión a lo largo del plazo de dos años y maximizar el porcentaje reinvertido aunque la escritura pública final se otorgue después del plazo.
Autopromoción sobre solar propio
En la autopromoción, el contribuyente compra un solar y construye sobre él la vivienda nueva. Los desembolsos relevantes son: la compra del solar, los honorarios técnicos (arquitecto, ingeniero, dirección de obra), las licencias y tasas (licencia urbanística, ICIO), y los pagos a la empresa constructora (mediante certificaciones de obra). Todos estos desembolsos computan como reinversión a medida que se efectúan dentro del plazo de dos años desde la venta de la antigua vivienda.
La autopromoción tiene una particularidad: la fecha de adquisición de la vivienda nueva, a efectos de algunas reglas del IRPF, es la fecha de finalización de la construcción (acreditada por el certificado final de obra y, en su caso, la licencia de primera ocupación). La doctrina ha admitido sin embargo que los desembolsos previos a la finalización computan como reinversión, siempre que se materialicen dentro del plazo de dos años. La autopromoción se desarrolla con más detalle en nuestra guía sobre autopromoción y reinversión en vivienda habitual.
El plazo de doce meses para la efectiva ocupación
El artículo 41 bis del Reglamento del IRPF prevé un plazo de doce meses desde la adquisición de la vivienda para que el contribuyente comience a ocuparla efectivamente. Este plazo se aplica cuando la vivienda requiere obras de adaptación o adecuación antes de su uso como vivienda habitual. El plazo de doce meses se cuenta desde la fecha de adquisición (escritura de compra) y permite al contribuyente acomodar el tiempo necesario para las obras de adaptación sin perder la condición de vivienda habitual.
Aplicado a una vivienda en construcción comprada sobre plano: la fecha de adquisición es la fecha de la escritura pública de compraventa (al final de la construcción y entrega), y el plazo de doce meses se cuenta desde esa fecha. En este momento, normalmente, la vivienda está terminada y no requiere obras de adaptación, por lo que el contribuyente puede comenzar la residencia inmediatamente. El plazo de doce meses sirve como margen de seguridad para casos en los que el contribuyente necesite hacer obras adicionales (reformas internas, instalaciones específicas) antes de mudarse.
Documentación necesaria para los desembolsos durante la construcción
La documentación necesaria para acreditar los desembolsos por una vivienda en construcción incluye: el contrato privado de compraventa con el calendario de pagos; los justificantes bancarios de cada pago efectuado al promotor (transferencias, cheques) con identificación del contrato y de la vivienda; las facturas o recibos emitidos por el promotor por cada pago recibido; el certificado de avance de la obra emitido por la dirección facultativa (cuando los pagos se vinculan al avance de la obra); la escritura pública de compraventa final, otorgada al término de la construcción.
En la autopromoción, la documentación incluye: la escritura de compra del solar; el proyecto técnico (arquitecto); las licencias urbanísticas y administrativas; el contrato con la empresa constructora; las certificaciones de obra mensuales con los importes correspondientes; los justificantes de los pagos a la constructora; las facturas de los profesionales (arquitecto, dirección de obra, ingeniero); el certificado final de obra y, en su caso, la licencia de primera ocupación.
Cuando el promotor incumple y la vivienda se retrasa
Una situación frecuente es el retraso del promotor en la entrega de la vivienda, que puede deberse a problemas urbanísticos, financieros o técnicos. Cuando el retraso es imputable al promotor y no al contribuyente, la doctrina ha sido en general flexible: si los desembolsos del contribuyente se han producido dentro del plazo de dos años, la reinversión se considera materializada aunque la vivienda no esté terminada. La fecha de la escritura pública final (cuando finalmente se otorga) no es la fecha de la reinversión, sino la fecha de consolidación jurídica de la propiedad.
Si el retraso es importante y el plazo de doce meses para la efectiva ocupación también se ve afectado, el contribuyente puede tener problemas adicionales para acreditar la condición de vivienda habitual. En casos extremos, conviene documentar el retraso (correspondencia con el promotor, denuncias urbanísticas, etc.) para justificar la imposibilidad material de cumplir el plazo y obtener una interpretación favorable de la administración.
Si el promotor entra en concurso
El supuesto más grave es el concurso del promotor, que puede traducirse en la imposibilidad de terminar la construcción y de entregar la vivienda. En estos casos, el contribuyente puede haber realizado pagos parciales durante la construcción y encontrarse sin vivienda terminada y sin posibilidad razonable de recuperar la inversión. La aplicación de la exención por reinversión queda comprometida.
Las opciones del contribuyente en esta situación incluyen: reclamar la devolución de las cantidades anticipadas a la entidad financiera avalista (si existía aval bancario, como suele ser obligatorio); reinvertir las cantidades recuperadas en otra vivienda dentro del plazo de dos años; en caso de imposibilidad de recuperar las cantidades o de reinvertir, declarar la ganancia patrimonial originalmente exenta mediante una declaración complementaria del año de la venta, asumiendo la tributación. La complejidad de la situación requiere asesoramiento legal y fiscal especializado.
Combinación con la cancelación de la hipoteca
Cuando la vivienda nueva se financia con hipoteca durante la construcción (hipoteca para autopromoción, hipoteca-promotor que se subroga al comprador final, etc.), las reglas sobre desembolsos como reinversión computan solo el desembolso efectivo del contribuyente, no la financiación bancaria. La amortización anticipada de la hipoteca con el producto de la venta de la antigua vivienda, dentro del plazo de dos años, computa como reinversión adicional.
La planificación de la financiación durante la construcción es por tanto un elemento estratégico: si se sabe que el producto de la venta llegará durante la construcción, conviene programar amortizaciones anticipadas de la hipoteca de construcción para incrementar la reinversión computable. Si la venta es posterior a la terminación, la amortización se hace sobre la hipoteca definitiva con los mismos efectos.
Pasos prácticos para la coordinación venta-construcción
Antes de la decisión: planificar el calendario de venta de la antigua vivienda y de construcción de la nueva con consciencia del plazo de dos años. Identificar los puntos de tensión (¿cuándo se firmará el contrato privado con el promotor o se obtendrá la licencia para autopromoción?, ¿cuándo se realizará la venta?, ¿cuándo se prevé la entrega de la nueva vivienda?). Antes de la venta: si la nueva vivienda no se entregará dentro del plazo de dos años, asegurar que los desembolsos se efectúan dentro del plazo. Durante la construcción: documentar rigurosamente cada desembolso y conservar las facturas. Tras la entrega: completar la documentación con la escritura pública y la licencia de primera ocupación. En la declaración del IRPF: aplicar correctamente la exención por reinversión declarando los desembolsos efectivos dentro del plazo.
La coordinación entre la venta de la antigua vivienda y la construcción de la nueva es uno de los aspectos más complejos de la planificación de la exención por reinversión. El asesoramiento profesional desde el inicio del proceso es la mejor garantía de cumplir todos los plazos y de aplicar correctamente la exención. Para una revisión de un proyecto en construcción, contacta con nuestro despacho.